Bauvertragsrecht (BGB/VOB/B)

Der Bauvertrag als Langzeitvertrag bedarf einer Kooperation beider Vertragspartner. Dazu gehören Informations-, Mitwirkungs- und Rügeobliegenheiten und -pflichten.

BGH 7. Zivilsenat VII ZR 245/94 23.05.1996

Vieles kann schief gehen…
…viele Fehler sind vermeidbar

Gehört ein bestimmtes Detail zur vereinbarten Leistung oder muss der Auftraggeber eine Mehrvergütung akzeptieren? Was darf der Auftraggeber verlangen und wo sind die Grenzen? Was, wenn die Zeit knapp wird und die Arbeiten nur schleppend vorangehen oder ständig behindert werden? Was, wenn der Bau zu teuer wird oder dem Auftraggeber das Geld ausgeht? Die Liste könnten wir nach etlichen Jahren baubegleitender Rechtsberatung beliebig verlängern… (siehe Unsere Top Ten).

Manches Problem kann bereits durch eine klare und eindeutige Vertragsgestaltung vermieden werden.

Ist die Vertragsgrundlage ungünstig steigen die Risiken für den Misserfolg des Bauvorhabens. Eine Vertragsprüfung zeigt die Risiken auf und führt im Idealfall zu einem offenen Dialog mit dem Vertragspartner und einer Konsenslösung.

Trotzdem später während der Planung oder Ausführung auftretende Probleme lassen sich lösen. Das Bauvertragsrecht ist der rechtliche Leitfaden dazu. Geld und Bauzeit sind die Problemlöser. Die problemorientierte Rechtsberatung bietet Argumente und Grundlage für eine schnelle und zielorientierte Einigung im Sinne der Kooperationsrechtsprechung und des Baufortschritts.

Ein Bauprozess während der Ausführung des Bauvorhabens ist im Regelfall unvorstellbar und sollte den ganz „verfahrenen“ Situationen vorbehalten bleiben, in denen es mit dem Vertragspartner nicht mehr konstruktiv weiter gehen kann.

Vertragsgrundlagen

Trotz vielfacher Anregung existiert in Deutschland kein gesetzliches Bauvertragsrecht. Die anzuwendenden Vorschriften zum Werkvertragsrecht regeln das Bauvertragsverhältnis nur unzureichend. Das Bedürfnis nach einem möglichst vollständigen Regelwerk der gegenseitigen Vertragspflichten stand Pate für die VOB/B (Verdingungsordnung für Bauleistungen), welche für Vergaben der öffentlichen Hand grundsätzlich Anwendung findet.

Auch im Objektbau, insbesondere in den Vertragsketten zwischen Generalübernehmer, Generalunternehmer und Nachunternehmer und wiederum dessen Subunternehmer hat sich das Regelwerk der VOB/B als Vertragsgrundlage durchgesetzt. Bauträger versuchen – mehr oder weniger erfolgreich – die VOB/B auch an den Privatmann zu bringen.

Große Investoren und „Häuslebauer“ des klassischen Eigenheims bevorzugen das weniger reglementierte (lückenhafte) Werkvertragsrecht als Grundlage.

Unsere Top 10

1. Das war so nicht vereinbart! Oder: Der Kampf um Nachträge.

Der Streit um den vertraglich vereinbarten Leistungsumfang beruht auf der unterschiedlichen Vorstellung der Vertragspartner. Egal ob das Leistungsprogramm nur global und pauschal definiert ist oder die Ausführungsplanung bereits bis ins Detail vorliegt und ein individuelles und vollständiges Leistungsverzeichnis aufgestellt wurde, irgendwas ist immer…

2. Das nehme ich so nicht ab!

Der Streit über die vertragsgerechte mangelfreie Bauleistung ist ein Dauerbrenner. Wann kann der Auftraggeber die Abnahme der Bauleistung verweigern, was muss ins Abnahmeprotokoll, welche Mängelrechte können geltend gemacht werden, wo sind die Grenzen der Nachbesserungspflicht. Ist eine fiktive Abnahme möglich? Wann sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden?

3. Hilfe! Mein Vertragspartner ist insolvent!

Die Insolvenz des Auftraggebers gefährdet den Erfolg des Bauvorhabens, die Insolvenz des Bauunternehmers führt zu erheblichen Mehrkosten und häufig auch zu einer deutlichen Verlängerung der Bauzeit. Welche Möglichkeiten bestehen zur Absicherung? (vgl. Themenbereiche Baugeldsicherung und Sicherheiten)

Was ist zu tun? Kann der Bauvertrag fristlos gekündigt werden? Wie verhalte ich mich gegenüber dem (vorläufigen) Insolvenzverwalter? Welche Rechte hat die finanzierende Bank?

4. Alles schön und gut… aber viel zu spät!

Die Verlängerung der Bauzeit kann viele Gründe haben. Wer ist dafür verantwortlich? Liegt ein schuldhafter Leistungsverzug vor? Muss eine vereinbarte Vertragsstrafe gezahlt werden? Welche Schadenspositionen können verlangt werden? Wie wirkt sich eine eigene Mitverantwortung aus?

5. Der zahlt nicht, ich mache nichts mehr!

Die Frage nach Zurückbehaltungsrechten tritt immer dann auf, wenn ein Vertragspartner glaubt, der andere Teil komme seinen Leistungs- oder Zahlungspflichten nicht vertragsgerecht nach. Häufig entscheidet ein rechtzeitig geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht zwischen Erfolg und Misserfolg. Andererseits droht die fristlose Kündigung wenn der Bogen überspannt wird. Wann kann ich ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen? Was muss ich tun um keine Kündigung zu riskieren? Wie hoch ist das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln und nicht fertiggestellter Leistung? Welche Möglichkeiten der Konfliktlösung existieren?

6. Wie kann ich mich absichern?

Ob Zahlung, Vertragserfüllung oder Gewährleistung, alle Ansprüche aus dem Bauvertragsverhältnis können zumindest monetär abgesichert werden. Üblich sind selbstschuldnerische Bürgschaften einer Bank oder eines Versicherers. Teilweise besteht ein gesetzlicher Sicherungsanspruch, die meisten Sicherheiten, insbesondere die des Bauherren oder Auftraggebers, müssen aber vertraglich vereinbart werden. Auch nachträgliche Sicherungsabreden sind möglich und in vielen Fällen sinnvoll.

7. Das war aber ein versteckter Mangel!
Oder: Wie lange kann ich Mängelansprüche geltend machen?

Nicht alle Mängel sind sofort sichtbar oder werden nicht bei der Abnahme erkannt. Neben den Protokollmängeln der Abnahme treten weitere Mängel im Lauf der Zeit zu Tage oder werden später erkannt. Gerade hierfür gibt es die vertragliche oder gesetzliche Gewährleistung (Mängelansprüche) und – hoffentlich vereinbart – die Gewährleistungsbürgschaft als Sicherheit. Das Problem ist …nichts währt ewig. Die Mängelansprüche verjähren nach Ablauf der Gewährleistungsfrist und der Tücke nicht genug, die Bürgschaftsansprüche verjähren selbständig und müssen rechtzeitig geltend gemacht werden. Die Fragen zum Thema füllen Bände! Unsere Empfehlung: Nicht lange fackeln… Unser Kontaktformular

8. Der hat mich besch…!!!

Gar nicht so selten kommt es aus unterschiedlichsten Gründen und Motiven vor, dass ein Vertragspartner über eine arglistige Täuschung des anderen Teils nachdenkt. Insbesondere das arglistige Verschweigen von gravierenden Mängeln oder nicht vertragsgerechter Bauweise führt nicht selten noch Jahre später nach Entdeckung der Täuschung zum Streit. Die Devise „Augen zu und durch“ hilft dem Bauunternehmer wenig. Wenn der Unternehmer sich nicht selbst kümmert oder sich Bedenken der Handwerker verschließt kann dies zu einem so genannten Organisationsverschulden führen, welches in den Rechtsfolgen sogar der arglistigen Täuschung durch Unterlassen gleich gestellt wird. In solchen Fällen lohnt ein Nachdenken sogar noch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist!

9. Das Baugeld ist alle!

Trotz solider Finanzierung kann aus unterschiedlichsten Gründen dieser „worst case“ für beide Vertragspartner eintreten. Unsere Erfahrung: Je früher Klartext gesprochen wird, desto höher sind die Chancen auf eine Lösung des Problems. Achten Sie unbedingt auf Kostenkontrolle, auch wenn Sie einen Architekten beauftragt haben. Als Unternehmer denken Sie rechtzeitig an Zahlungssicherheiten (§ 648a BGB) oder Ihr Zurückbehaltungsrecht. Im Einzelfall kann auch eine Bauhandwerkersicherungshypothek taktisch sinnvoll sein.

10. Wer trägt denn dieses Risiko?

Die Gefahren lauern überall. Der Baugrund ist nicht so, wie er sein sollte (oder vom Baugrundgutachter beschrieben wurde), die Baustelle wird vom Winde verweht, Vandalen feiern im Rohbau eine Facebook-Party, der Baukran schlägt beim Nachbarn ein, etc…

Was ist höhere Gewalt? Wer trägt die Leistungsgefahr, welche Versicherung ist sinnvoll oder zuständig, wer kann in Regress genommen werden? Was ist zu tun? Welche Rechte und Pflichten hat der Vertragspartner?

Ihre Ansprechpartner

Martin Hartmann

Email: hartmann@v-g-h.de
Telefon: 07131/8975930

Rechtsanwalt seit 1995
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Martin Hartmann

Peter Strenkert

Email: strenkert@v-g-h.de
Telefon: 07131/8975930

Rechtsanwalt seit 2001
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Peter Strenkert

Theo Fleßner

Email: flessner@v-g-h.de
Telefon: 07131/8975930

Rechtsanwalt seit 2004
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Theo Fleßner

Christian Falla

Email: falla@v-g-h.de
Telefon: 07131/8975930

Rechtsanwalt seit 1994
Fachanwalt für Transport- und Speditionsrecht

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Christian Falla