Generalunternehmer – Nachunternehmer – Subunternehmer

… trau, schau wem…

Investoren und Immobilienfonds bauen in der Regel nicht selbst. Auch im Gewerbebau besteht häufig der Wunsch, einen verantwortlichen Vertragspartner mit der Komplettleistung zu beauftragen.

Der Generalunternehmer bedient sich wiederum seiner Nachunternehmer für die einzelnen Gewerke. Der Metallbau z. B. erbringt die Metallfassade des Gebäudes mit eigenem Montagepersonal und beauftragt für die Fenster einen Subunternehmer. Die Fenster kauft er beim Hersteller. Für die Montage wird ein Montageunternehmen unterbeauftragt.

Bis das erste Fenster angeliefert wird und die erste Schraube montiert wird, sind u. U. drei oder vier Vertragsverhältnisse abgeschlossen. Durch die Vertragsketten entstehen zusätzliche Rechtsfragen. Einige ausgewählte Themen sind nachfolgend dargestellt.

Für die öffentlich-rechtlichen Themen (Arbeits- und Sozialversicherungsrecht) ist Ihr erster Ansprechpartner Herr Kollege Rechtsanwalt Gerlach. Für die vertragsrechtlichen Themen kontaktieren Sie Rechtsanwalt Hartmann.

Der Zoll überprüft die Baustelle, was nun?

Der Generalunternehmer übernimmt die Haftung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die damit verbundenen Dokumentationspflichten. Für Rechtsverstöße seiner nachbeauftragten Unternehmen hat er grundsätzlich einzustehen. Entsprechend wird im Rahmen der Nachunternehmerverträge eine sogenannte Nachunternehmererklärung verlangt, mit der der Nachunternehmer seine Rechtstreue in handelsrechtlicher, steuerrechtlicher und sozialversicherungsrechtlicher Sicht nachweisen muss. Bei Nichtvorlage der Freistellungsbescheinigungen und Nichteinhaltung der Dokumentationspflichten hinsichtlich der auf der Baustelle eingesetzten Mitarbeiter verlangt der Generalunternehmer eine Vertragserfüllungssicherheit (Bürgschaft) oder einen entsprechenden Sicherheitseinbehalt vom Werklohn.

Nur wer seine Pflichten kennt und erfüllt bleibt unbeanstandet. Lassen Sie sich besser frühzeitig beraten. Kommt es trotzdem zu Problemen auf der Baustelle vertreten wir Ihre Interessen in allen anschließenden Verfahren.

Wer schuldet was innerhalb der Vertragskette?

Zunächst sind die einzelnen Vertragsverhältnisse auch einzeln zu überprüfen. Während der Generalunternehmer regelmäßig die schlüsselfertige Erstellung des gesamten Bauvorhabens schuldet, schuldet der Metallbauer im Regelfall nur sein Teilgewerk (z. B. Fassade und Fenster). Es liegt auf der Hand, dass an den Schnittstellen zu anderen Gewerken Leistungen erforderlich sein können, die der Generalunternehmer weder an den einen noch an den anderen Nachunternehmer vergeben hat.

Aus wirtschaftlichen Gründen wird der Generalunternehmer einerseits die funktionale Komplettleistung erbringen müssen, während er seinen Nachunternehmern eine klar definierte Leistungsbeschreibung zur Auftragskalkulation vorlegt mit der Zielrichtung, diese anschließend funktional zu pauschalieren. Auch dadurch können bewusst oder unbewusst Lücken im Leistungsprogramm entstehen.

Während der Nachunternehmer der ersten Eben im Regelfall noch die kompletten Bedingungen des Generalunternehmers einschließlich der vom Bauherrn auferlegten Pflichten übertragen bekommt, ist dies bei weiteren Subvergaben an kleine Handwerksbetriebe oder Montageunternehmer nicht mehr der Fall. Es liegt auf der Hand, dass auch durch diese weitere Einschränkung des Leistungsumfangs weitere Lücken im Leistungsprogramm oder weitere Schnittstellenprobleme entstehen können.

Umfang und Komplexität der Vertragswerke einerseits und die technischen Fragestellungen des Bauvorhabens oder die baubetrieblichen Fragestellungen des Ablaufs erhöhen das Streitpotential. Die Frage der geschuldeten Leistung wird durch den Richter häufig anders beurteilt als durch den Architekten oder Bauingenieur. Der Bauunternehmer selbst hat aus kaufmännischen Gründen noch eine dritte Sicht der Dinge.

Im Streitfall hat das letzte Wort der Richter – bei der Vertragsauslegung unterstützt durch den Sachverständigen. Gerade in arbeitsteiligen Vertragsketten sind zeitnahe Lösungen erforderlich und sei es nur mit der Zielrichtung nach dem Motto „Zuerst muss Beton fließen“, dass sich die Parteien darauf verständigen, gemeinsam die Bauaufgabe zu erfüllen, um anschließend die Rechtsfragen in einem Abrechnungsstreit zu klären, wenn sich die Angelegenheit nicht abschließend kaufmännisch erledigen lässt.

Wer leistet Gewähr?

Entsprechend der Leistungspflichten können die Mängelansprüche der einzelnen Vertragsverhältnisse sowohl technisch als auch rechtlich unterschiedlich ausfallen. Hat der Generalunternehmer die Aufgabenstellung übernommen, eine Metallfassade zu bauen, deren Außenjalousie Windstärken bis 10 Beaufort überstehen soll und hat der Generalunternehmer bewusst oder auch versehentlich den Nachunternehmer lediglich mit einer Ausführung beauftragt, die eine Windstabilität bis 8 Beafort umfasst, liegt auf der Hand, dass die Mängelansprüche nicht deckungsgleich sein können.

Auch der umgekehrte Fall ist denkbar. Welchen Anspruch kann der Generalunternehmer aus dem Nachunternehmervertrag geltend machen (Windstabilität bis 10 Beaufort), wenn der Hauptauftraggeber (8 Beafort) mit der Leistung zufrieden ist. Gilt hier der Rechtsgedanke der Vorteilsausgleichung? Kann der Generalunternehmer die im Hauptauftragsverhältnis bereits verjährten Ansprüche immer noch gegen die Nachunternehmer geltend machen? Was ist im Insolvenzfall eines Beteiligten?

Wer haftet für wen?

Auch die Haftung entlang der Vertragskette ist rechtlich nicht einfach zu beantworten. Noch spannender wird die Frage, wenn Betriebshaftpflichtversicherer der einen oder anderen Partei mitmischen oder ein Bauleistungsversicherer des Auftraggebers regressiert.

Grundsätzlich gilt auch hier der jeweilige im einzelnen Vertragsverhältnis vereinbarte Haftungsmaßstab (z. B. Haftungsbeschränkung nach § 10 VOB/B). Inwieweit die Fehler eines Subunternehmers zugerechnet werden oder ob und inwieweit sogar Fehler eines Vorgewerks indirekt zu einer Haftung führen können, muss im Einzelfall geprüft werden. Maßgeblich sind hier Verschuldenszurechnung und Bedenkenhinweispflichten. Hinsichtlich der Baustoffqualität oder eingebauter Anlagen kann darüber hinaus sogar nach kaufrechtlichen Vorschriften das Handelsrecht (Untersuchungs- und Rügeobliegenheit § 377 HGB) eine Rolle spielen.

Selten haftet einer allein. Häufig sind Verursachungsbeiträge mehrerer Beteiligter kausal für den Schaden. Das Verschulden des planenden Architekten wird im Regelfall dem Auftraggeber zugerechnet. Soweit der Auftragnehmer die Planungsleistungen übernommen hat, übernimmt er auch die Haftung. Fehler in der Objektüberwachung kann der ausführende Unternehmer im Regelfall nicht zu seinen Gunsten monieren. Er hat kein Recht darauf, überwacht zu werden. Verletzt ein Unternehmer seine Bedenkenhinweispflicht, hat er wiederum den Auftraggeber so zu stellen, wie dieser stünde, wenn er dieser Verpflichtung (und zwar rechtzeitig) nachgekommen wäre.

Für eingesetzte Erfüllungsgehilfen (z. B. der Montagetrupp) haftet der Unternehmer wie für eigenes Verschulden (§ 278 BGB)…

Das Bauschadensrecht wird durch die Vertragskette im Regelfall nicht einfacher.

Bauzeit überschritten! Wer ist verantwortlich?

Oft hat der Generalunternehmer dem Investor die rechtzeitige Fertigstellung und Übergabe des schlüsselfertigen Projekts versprochen. Wird der vereinbarte Zeitpunkt überschritten, kann es zum Verlust von Fertigstellungsprämien oder zum Verfall hoher Vertragsstrafen kommen. Grundsätzlich gilt:

Der Schaden des Auftraggebers kann einen Verzugsschadensersatzanspruch des Auftragnehmers begründen und dies bis hin zum letzten Verursacher in der Vertragskette.

Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Schaden vorhersehbar war. Der Verursacher muss also den Fertigstellungstermin und das Schadenspotential kennen.

Verfällt die Vertragsstrafe des Generalunternehmers, kann die eigene, von der Rechtsprechung auf 5 % der Nettoauftragssumme gedeckelte Nachunternehmervertragsstrafe lediglich einen geringen Bruchteil des tatsächlich eingetretenen Schadens darstellen.

Das Thema Leistungsverzug wird für den Unternehmer auch dadurch brisanter, dass der Leistungsverzug und dessen Folgen einen nicht versicherbaren Tatbestand darstellt.

Für aus der Bauzeit resultierende Ansprüche – sei es die Entschädigung des Unternehmers für die längere Vorhaltung von Baustellen, Einrichtung, Mannschaft und Maschinenpark einerseits oder die Verzugsschäden andererseits – sind hohe Anforderungen der Rechtsprechung an die Darlegungs- und Beweislast gesetzt.

Ohne Baustellendokumentation (Bautagebuch etc.) ist die nachträgliche Erstellung eines baubetrieblichen Sachverständigengutachtens nahezu unmöglich. Zumindest können die Anforderungen der Rechtsprechung nicht mehr erfüllt werden. Der tatsächliche Bauverlauf muss nämlich dem hypothetischen ungestörten Bauverlauf gegenübergestellt werden, um die Auswirkungen feststellen zu können. Durch die Vertragskette werden die bauzeitbedingten Problemstellungen und die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast noch erhöht. Unterschiedliche Sachverhalte können alternativ oder kumulativ bauzeitverzögernd oder verzugsbegründend zusammengewirkt haben.

Mit zwei Fachanwälten und langjährigen Erfahrungswerten mit Mandanten in allen Stufen entlang der Vertragskette können wir Ihnen beratend weiterhelfen und erforderlichenfalls im Streitfall Ihre Interessen effektiv vertreten.

Ihre Ansprechpartner

Martin Hartmann

Email: hartmann@v-g-h.de
Telefon: 07131/8975930

Rechtsanwalt seit 1995
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Peter Strenkert

Email: strenkert@v-g-h.de
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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Theo Fleßner

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Theo Fleßner